南京新政3个热点答疑 你买了哪最该害怕？高价地或成烫手山芋
南京跟了，这把牌能打好吗？谁会害怕？
昨天南京出台新政， 土拍超最高限价将无效，神似苏州土地新政。
会降温吗？政府手里还有牌
我们来看看来自扬子晚报采访到的官方回应
南京楼市会因此降温吗？
很难预测，但政府手里还有“牌”
新政能否取得满意的效果只能拭目以待。不过地产专家表示，即便收效有限，还有限购、限贷等“牌”未出，是否出手、何时出手，都要视市场变化再做决定。不过，敏感的投资客们在一轮轮的调控政策打压下，可能会有所“收敛”。前不久开盘的江北高新区楼盘，客户中有过半都是投资人群，有的项目投资客比例甚至超过70%，这肯定是极为不正常的现象。一旦投资客转向，或许意味着楼市向理性回归。
花了“血本”，定价也只能看齐周边
新政核心
“严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。”
地价高，房价也能随意跟着高？不行！
南京市物价局服务价格处处长王阳说，新政规定，土地出让溢价超过45%以上的保障房建设资金，不能算入商品房楼盘的建设成本。物价部门在相关的高地价项目备案时会参考周边同档次、同类型楼盘的价格，根据房地产市场供需情况，以及南京的经济发展水平及居民收入增长情况，综合考虑。如果明显超出，将对其约谈，并开展成本调查。换句话说，开发商即使花了大价钱，花“血本”拍了个高价地，也不能随意乱要价，最终的定价还是必须与周边的楼盘相当，如果报价高得让南京市民承受不起，那么高价也报不上去。
新政就是要让开发商理性拍地
在4月18日出台的提到，土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金“不作为准许成本调查内容”，但具体没再展开。此次“升级版”中明确了“房价准许成本”与申报价格的直接关联，王阳解释说，如果房企申报价格不合理，明显高，那物价部门就要对其进行成本调查，而且会控制项目报价在合理的范围内。“这也是价格部门在房价过快上涨期间，维护房地产市场健康发展的新举措。目的是通过政策，提醒企业理性竞拍土地，不要过度预支南京房地产发展的预期。”
答疑
Q1：是否意味着南京将重启政府核价？
并非如此，只要定价合理不会审核成本
2007年之前，南京曾实施“一房一价”，物价局对楼盘进行严格的成本审核。后来改为市场调节价后，房企去物价局备案房价是自行定价。新政提到的“准许成本”是否意味着重启政府核价？王阳说，并非如此。新政里提到的“准许成本”，只是针对竞拍土地时不理性，竞拍价格溢价超过45%，而最终房价又明显超出周边，与南京城市发展不协调，让百姓承受不起的情况。
Q2：房价“过快上涨”有无时间节点？
没有截止时间，排全国第三肯定是“过快”
既然物价部门明确了这条新政是房价上涨过快期间的举措，那么这个政策有没有实施的具体时间节点？
王阳说，目前没有截止时间。政府调控的目的是促进南京的房价持续平稳发展，这是能够明确判断的。比如房价上涨是否过快，看70个大中城市的指数也能看出来。4月份南京排全国第三，房子又买不到，这肯定是过快上涨。
Q3：过去的高价地块是否“既往不咎”？
所有商品房一视同仁、一个标准
王阳说，不管是过去还是今后的高价地块，没有上一次开盘价格可以参考的，备案时都将以一个标准来衡量是否合理，即“与周边同档次、同类型楼盘相当，并与南京经济发展、居民收入相协调”。
近期开盘的金隅紫金府就是个高地价项目。该地块2013年时以16979元/m2的地价成为当时单价最贵的，溢价58%。但与其相隔不远的宏图上水云锦拿地就相当便宜，但最终两个楼盘开盘价格却基本相当。可以看出，备案房价并不是以地价来确定的。
跟了苏州，南京很懂规矩
苏州为例：以下画面可能出现在南京土拍现场
苏州土拍新政第一天，起拍价不足7千的2幅竞价百轮的高价地，超出最高限价被搅黄了，价值近39亿元。这就是分寸没掌握好，你看多尴尬。
苏州土拍第二天，风平浪静的全部成功出让，起拍价最高达9千，高价地的可能性更大，然而就像商量好的一样，如履薄冰的长达几个小时的举牌，小心翼翼的没有越过红线。
新政会带来什么？南京很懂规矩
第一，你不用担心，有人故意搅局导致屡屡流拍，不守规矩就拿不到地，还想不想在地产圈混了？南京是懂规矩的，政策必须出台，但是不懂规矩的搅局者会来吗？该怎么做，请参照苏州第二天的土拍结果。最终拿地价无限接近于最高限价。
第二，你不用担心，这个政策不会给南京带来直接震荡，但是一颗石子带来的涟漪来了，从河西中不过4万5的均价，到50家房企的约谈，再到土地新政的出台，动作都有了，房企和政府，一进一退间杀气腾腾。政策步步逼近，大家的楼市信心开始动摇。预期变了，口子就打开了。
第三，最高限价的上限是什么？自从4万5的地价出来，大家对地价的心理预期已经抬高，未来设置上限留有足够空间，貌似只要别再出超过4万5的高地价，大家都觉得，嗯，还好吧。
关键是想靠这个政策限地价房价，前提是国土局得把最高限价的上限压得低低的，可能吗？5月13日河西南拍出地价4万5的那幅地，按当时政府设定的最高限价22600万元总价，计算可知，最高限价楼面价31153元/平，比实际成交相比斩了1.4万/㎡。下次同样的地挂牌，能下这样的狠心？可能吗？
同样参照苏州上次出让的限了最高价的地块，最高限价的溢价率从不到90%-超230%，这个标准谁说了算。
谁更该害怕？
楼市已经进入下半场了，你手上的房子是来自20%的政策红利区域，20%的品牌楼盘吗？
之前你买不到的好房子，是因为权力游戏你筹码不够，所以你去买了边角料，在这上一波涨价热潮中，什么盘都在涨价，你不觉得自己亏。
此时，就到了你心虚的时候了，因为接下来，缓涨横盘，房源越来越多，陆续有优惠，这是大概率事件。南京新政后买了哪最该害怕？
1、连你都不想住的房子，谁去接手？
2、安全系数：成熟区域品牌楼盘＞非远郊区域低总价房源＞非成熟区域高总价非品牌盘
3、不会大跌，楼市永远是一个周期性调整，有涨有跌很正常。如果你原本打算一交付就卖了赚钱，现在可能要打算长期持有了。
4、如果你手上的房子这几年的涨幅太慢，能换成现金的趁现在。
5、很快你会收到中介的短信催你把贷款手续走完，房产交易所又要爆满了。
6、你会连夜收到紧急开盘通知，开发商要开始出来抢客了。
很显然，江北核心区、河西南、南部新城、燕子矶新城当然还有鼓楼滨江依旧是规划利好收割机。但是同一区域，你买的是品牌盘吗？你买的是核心区吗？
谁会为高地价站岗？
杭州昨天拿下了全国总价地王，但是联合拿地的万科临时退出，人家说，这个价格超出我们预算了，当场被拆伙的央企表示，哎，企业的钱是企业的，跟我们不是一路的，你看懂了吗？
南京土地俨然已经是央企的囊中物了，地价当然是不便宜了，但是高价站岗，他们怕不怕，我不知道，反正有人说晚上没睡好。
2016年南京现在最高地价一览
南京现在的房价均价达23833元/平
截止目前据365淘房统计，南京已出让土地楼面地价平均达18586元/平米。
南京平均房价与地价比接近1:0.8，今年全国总价最高的50宗土地交易中，二线城市占比达72％，仅南京就出现13宗，而一线城市合计仅有14宗。按照目前地价超过房价的趋势，需要未来两年房价上涨100％以上，这些地王才能上市。除非房价继续疯，2-3年单价冲7、8万，否则真的就不明朗了。很不巧，拐点来了。
长按，识别二维码，加关注